بازار مسكن از سال92 وارد ركود شده و چرخش مالي در آن با اخلال مواجه شده است. همين موضوع ساخت واحدهاي مسكوني را با دست انداز مواجه ساخته است. وزارت راه و شهرسازي كمبود قدرت خريد ميان متقاضيان مسكن را عامل ركود مي‌داند به همين دليل سياست افزايش مبلغ وام مسكن براي افزايش قدرت خريد را در دستور كار قرار داد. طي 2سال‌ونيم گذشته سقف وام خريد مسكن از 18ميليون تومان به 160ميليون تومان رسيد كه البته به زوج‌هاي جوان و خانه اولي‌ها تعلق مي‌گيرد. برخي ابزارها براي تشويق به پس‌انداز براي خريد مسكن نيز در بانك مسكن و بازار سرمايه به‌كار گرفته شد تا اين ابزارها به تقويت تقاضا و كمك به تامين مالي در بخش مسكن منجر شود. تمامي اين ابزارها و برنامه‌ها اما يك طيف از مخاطب را در طبقه متوسط، هدف قرار داده است. تامين مسكن براي اقشار كم‌درآمد كه طرح آن با عنوان مسكن اجتماعي از سوي وزارت راه و شهرسازي مطرح شده، قرار است اين طبقه از جامعه را مورد هدف قرار دهد. در طرح جامع مسكن سرفصلي با نام مسكن كم درآمدها تعيين شده و برنامه‌هاي مختلفي را در خود جاي داده اما كمبود منابع اصلي‌ترين مانع اجراي اين برنامه‌ها عنوان شده است. براي بررسي شرايط اجراي مسكن اجتماعي و همچنين چگونگي تامين مالي در بخش مسكن با حسين عبده‌تبريزي، مشاور مالي وزير راه و شهرسازي گفت‌وگو كرده‌ايم كه در ادامه مي‌خوانيد:
- مسكن كم‌درآمدها در طرح جامع مسكن وجود دارد اما براي آن 3منبع تامين مالي ديده شده كه هر سه مشكوك الوصول است. بودجه دولت، منابع بانكي و كمك نهادهاي حمايتي به‌عنوان منابع تامين مالي ديده شده است. آيا با اين شرايط اجراي اين طرح عملي است؟
يك نكته وجود دارد كه بايد به آن توجه داشته باشيم. به هر حال همه وزرا و مديران دلشان مي‌خواهد كه در بخش‌هاي مربوط به‌خود، براي مردم كار كنند اما انجام بسياري از كارها نياز به منابع دارد. همه جاي دنيا مي‌خواهند كه كشورشان مسكن بهتر، بهداشت بيشتر و آموزش بهتر داشته باشد. اين يك خواست عمومي است اما مسئله اين است كه امكانش نيست و منابع كافي براي رسيدن به شرايط بهينه در دسترس نيست. به‌عنوان مثال اين كاري كه وزارت بهداشت انجام داده و دفترچه بيمه را به همه اقشار جامعه اعطا كرده بسيار پسنديده است اما اين نگراني در مورد چگونگي تامين منابع آن براي سال‌هاي پيش رو وجود دارد. ترس از اينكه چنين طرح‌هايي، مشكلاتي نظير مسكن مهر براي تامين منابع مالي ايجاد نكند، همواره وجود دارد. بنابراين خواست آن وجود دارد كه كارهايي با اين ابعاد و تاثيرگذاري انجام شود اما بايد منابع كافي براي آن وجود داشته باشد. مسئله اين است كه بتوان منابع آن را در طول زمان از محل‌هاي مناسب و بدون خطر براي ساير اقشار تامين كرد. نمونه آن در زندگي شخصي افراد هم قابل مشاهده است. در حالت عادي همه دوست دارند خيلي چيزها را براي زندگي و خانه خود تهيه كنند اما زماني موفق مي‌شوند كه پول آن را داشته باشند. الان در كشور مشكل كمبود منابع احساس مي‌شود. به هر حال تفاوت قابل‌توجهي ميان درآمد نفتي 110ميليارد دلاري در سال‌هاي گذشته و درآمد 20ميليارد دلاري در 2سال اخير وجود دارد. اين موضوع نشان مي‌دهد كه در بخش منابع محدوديت‌هاي قابل توجهي در كشور وجود دارد.
- در چنين شرايطي مسكن اجتماعي چه جايگاهي در ميان طرح‌هاي دولت دارد؟
خواست مسكن اجتماعي يك خواست روشن و منطقي است كه موضوع آن هم به درستي تعريف شده است. به بيان ساده مسكن اجتماعي مربوط به گروه‌هايي است كه خودشان نمي‌توانند اجاره مسكن خود را پرداخت كنند و نمي‌توانند مسكن داشته باشند. دولت بايد كمك كند كه اين افراد بدون سرپناه و در خيابان نمانند. اين موضوعِ روشني است اما در اين راه مسئوليت تنها بر دوش دولت نيست بلكه ساير نهادها و ارگان‌ها نيز بايد به ميدان بيايند. شهرداري‌ها هم بايد كمك كنند. اين مسئوليت تنها مربوط به شهرداري‌ها هم نيست بلكه خيريه‌ها هم بايد وارد گود شوند. در اين رابطه افراد و نهادهاي زيادي هستند كه بيرون گود مانده‌اند. بنابراين بايد همه نهادها و خيريه‌هاي فعال به همكاري بپردازند.
- طي 2سال گذشته كه از مسكن اجتماعي سخن گفته شده، جزئياتي از نوع تامين مسكن براي اقشار كم‌درآمد مطرح نشده است. از نظر شما اين عمليات با چه روشي بايد انجام شود؟
شكل اين كار بايد به‌صورت اجاره باشد چراكه هدف اصلي و نهايي توانمندسازي افراد مشمول است. اگر به يك خانواده خيلي ضعيف كه مشكلات مالي زيادي دارد، مسكن رايگان داده شود، ممكن است آن را بفروشد تا بتواند مشكل ديگري را از پيش پاي خود بردارد. بنابراين در دنيا به روش‌هاي اجاره براي مسكن كم‌درآمدها روي آورده‌اند. همچنين در تجارب موفق دنيا، اجاره متمركز براي خانواده‌هاي كم‌توان درنظر گرفته نمي‌شود. اينگونه نيست كه همه اين افراد را در يك ساختمان قرار دهند يا همه افراد ناتوان را در يك مجموعه ساختماني دور هم جمع كنند چراكه تجربه نشان داده در اين شرايط توانمندسازي اتفاق نمي‌افتد. شكل درست آن اين است كه اين افراد در مناطق مختلف شهري توزيع شوند. وقتي در يك ساختمان 15واحدي، يك واحد مسكن اجتماعي است، آن 14واحد ديگر مي‌توانند به اين واحد كمك كنند اما اگر همه در يك مجموعه جمع شوند اين اتفاق نمي‌افتد.
- دقيقا به چه شكل اين واحدها تعيين و تامين مي‌شود؟ دولت در ساخت اين ساختمان‌ها مشاركت مي‌كند؟
تجربه دنيا اين است كه دولت‌ها مي‌آيند و مابه‌التفاوت نرخ را پرداخت مي‌كنند. مثلا در يك مجموعه 40واحدي، دولت 3واحد را اجاره مي‌كند و با نرخ پاييني به افراد نيازمند اجاره مي‌دهد. تاكنون مفاهيم اين روش در كشور وجود نداشته است. هم‌اكنون وزارت راه و شهرسازي اين مفاهيم را طرح كرده است. البته در مسير اجرا اين جزو وظايف وزارت راه و شهرسازي نيست بلكه اين كار مربوط به وزارت رفاه است چراكه ذات آن امنيت و تامين اجتماعي است. از اين نظر ما در وزارت راه و شهرسازي طرح موضوع كرده‌ايم تا امور آن دنبال شود.
- فكر مي‌كنيد دايره مشمولين اين طرح چقدر باشد؟
اين روش‌ها بايد متناسب با بودجه‌اي كه وجود دارد، به اجرا گذاشته شود. نمي‌توان بودجه و خط اعتباري جديدي براي آن ايجاد كرد و مسائل و مشكلاتي نظير مسكن مهر به راه انداخت. طبيعي است كه اگر دولت به‌طور عمومي، اعلام كند كه چه كسي كمك هزينه اجاره مسكن مي‌خواهد، همه مي‌گويند ما مي‌خواهيم و ماجرا مانند يارانه نقدي مي‌شود. اجراي چنين طرح‌هايي چند الزام و پيش شرط مهم دارد كه تا مهيا نشود، نمي‌توان وارد آن شد؛ اول آنكه نياز به بودجه دولتي دارد. از سوي ديگر كمك مردمي نيز بايد به ميدان بيايد و همچنين بايد مفاهيم آن در كشور جا بيفتد.
- در طرح جامع مسكن 3منبع شامل بودجه دولت، منابع بانكي و كمك بنيادهاي انقلابي براي اجراي مسكن كم درآمدها برنامه‌ريزي شده است. اين تقسيم بندي و همچنين نوع برنامه‌ريزي در طرح جامع مسكن را مناسب مي‌دانيد؟
در طرح جامع مسكن محل تامين منابع، درست تعريف شده است؛ به‌خصوص آنكه از نظر ماهوي تلاش شده در طرح جامع مسكن، تعريف درستي از مسكن اجتماعي ارائه شود. مسئله اين است كه طرح مسكن مهر در گذشته، موضوع مسكن حمايتي را با مسكن اجتماعي مخلوط كرده بود درحالي‌كه نياز بود اين دو مسئله از هم جدا شود. در مسكن حمايتي بايد به زوج‌هاي جوان تفاوت نرخ سود در وام بانكي داده شود تا خودشان بتوانند به تامين مسكن دست بزنند و كمك تسهيلاتي به‌خصوص در تخفيف نرخ سود دريافت كنند اما مسكن اجتماعي براي كساني است كه مسئله آنها با پرداخت اين تفاوت سود از سوي دولت حل نمي‌شود. به آنها بايد كمك كرد تا مسكن مناسبي اجاره كنند و در طول زمان توانمند شده و بتوانند خودشان را اداره كنند.
- اگر امكان دارد از نظر تعريف ساختاري، تفاوت ميان مسكن اجتماعي و مسكن مهر را توضيح دهيد.
مسكن اجتماعي يعني تدارك نوعي مسكن كه اقشار آسيب‌پذير و طبقات اجتماعي ضعيف‌تر را پاسخگو باشد. اين عنوان ترجمه‌اي از social housing است كه به‌ويژه در اروپا پيشينه‌اي طولاني دارد. دولت‌هاي اروپايي بعد از جنگ جهاني دوم خود را متعهد دانستند كه نسبت به تهيه مسكن براي اقشار آسيب‌پذير اقدام كنند. بنابراين، در اين مفهوم مسكن مهر زيرمجموعه مسكن اجتماعي تلقي مي‌شود. طراحان مسكن مهر نيز در اين فكر بوده‌اند كه مسكن اقشار آسيب‌پذير جامعه را تدارك ببينند. هدف در طرح مسكن اجتماعي آن است كه طرف عرضه مسكن ارزان‌قيمت تقويت شود. از اين نظر، درصورت پرداختن به موضوع، به كنترل قيمت مسكن ارزان‌قيمت كمك خواهد شد. مسكن مهر درواقع زيربخش مسكن اجتماعي است و علي‌الاصول هدف‌هايي را دنبال مي‌كند كه در مسكن اجتماعي مدنظر است. در مدل‌هاي مسكن اجتماعي اما بايد دقت شود تا اولا جامعه هدف يعني كساني كه توان تامين مسكن را ندارند، به‌طور واقعي از آن بهره‌مند شوند و ساير اقشار جامعه نيز از آن آسيب نبينند.
- در طرح جامع مسكن، برنامه‌ريزي‌هايي براي توليد مسكن و جبران عقب ماندگي در اين بخش شده است تا بازار مسكن در آينده به تناسب در عرضه و تقاضا برسد. در شرايط فعلي هم با وجود عدم‌تطبيق عرضه و تقاضا، بازار با ركود مواجه است. شرايط بازار و توليد مسكن را چگونه مي‌بينيد؟
هم‌اكنون بازار مسكن در جريان است و آنچه با ركود مواجه شده، بازار سفته‌بازان است. اصلا بد نيست كه سفته‌بازي فروكش كرده و معاملات عادي و واقعي جريان داشته باشد. در كشورهايي مانند آلمان، توليد مسكن را 10درصد بالاتر از تقاضا نگه مي‌دارند تا سفته‌بازي صورت نگيرد. اگرچه اين موضوع در اقتصاد ايران برنامه‌ريزي نشده است اما هم‌اكنون شرايط به‌گونه‌اي شده كه سفته‌بازي كاهش يافته است. با وجود اين بايد توجه داشت كه نياز به توليد مسكن در كشور احساس مي‌شود. در برخي بخش‌هاي مسكن نظير واحدهاي لوكس و گران و همچنين واحدهاي تجاري سرمايه‌گذاري مازاد انجام شده است اما در بخش واحدهاي ارزان و ميان‌قيمت با كمبود مواجه هستيم. براي خانه‌اولي‌ها و جبران عقب‌ماندگي در توليد مسكن ارزان نياز به توليد بيشتر و سرمايه‌گذاري در اين بخش احساس مي‌شود. بر همين اساس پيش‌بيني‌هاي انجام شده نشان مي‌دهد كه براي 10سال آينده، سالانه به يك ميليون واحد مسكن نياز داريم. اين موضوع در طرح جامع مسكن ديده شده اما از نظر تامين مالي بايد راه‌هاي مختلفي طي شود تا بتوان به سرمايه‌گذاري مورد نياز در اين بخش رسيد.
- براي تامين مالي در بخش مسكن چه برنامه‌اي را دنبال كرده‌ايد كه بتوان آن را اجرا كرد؟
بانك مسكن در طرح‌هاي تامين مالي، مسير خوبي را آغاز كرده كه اگر بتوانيم آن را تقويت كنيم، مي‌تواند مؤثر باشد. سپرده‌گذاري در طرح پس انداز يكم و دريافت وام با مبالغ جديد، كمك بدي محسوب نمي‌شود اما براي شهر تهران هنوز مقدار وام خيلي بالا نيست و بايد بتوانيم سهم وام را در قيمت نهايي افزايش دهيم. ساير بانك‌ها نيز مجاز به پرداخت وام مسكن شده‌اند اما با توجه به مسائلي كه دارند از آن استقبال نكرده‌اند. وزارت راه و شهرسازي پيگير آن است كه ساير بانك‌ها را نيز وارد تسهيلات دهي مسكن كند.
- قرار بود بازار سرمايه نيز در تامين مالي بخش مسكن فعال شود. طرح‌هايي را كه در اين بخش دنبال كرديد به كجا رسيد؟
مسيرهايي براي استفاده از اين بازار براي تامين مالي بخش مسكن باز شده است. 2صندوق در حوزه زمين و ساختمان تشكيل شده كه كمك خوبي مي‌تواند باشد اما بايد شركت‌هاي ساختماني بيشتري در بورس پذيرش شوند. با بهتر شدن وضعيت بورس، اين امكان فراهم خواهد شد و با ورود شركت‌هاي بزرگ ساختماني به بورس مي‌توان از ظرفيت تامين مالي بورس در بخش ساختمان و مسكن بيشتر بهره برد. بازار ثانويه رهن و وام‌هاي رهني در بورس فرصت ديگري است كه كمتر روي آن كار شده است.شركت‌هاي جديد نظير صندوق‌هاي مستغلات از ابزارهاي جديد است كه مي‌تواند كارساز باشد. منظور از اين ابزار، صندوق‌هايي نيست كه بخواهند طرف عرضه را تقويت كنند و پول را براي ساخت مسكن جمع كنند بلكه صندوق‌هايي است كه طرف تقاضا را تقويت كنند؛ پول جمع كنند براي خريد مسكن و اجاره آن. وزارتخانه راه و شهرسازي دنبال آن است كه بازار سرمايه در بخش مسكن بيشتر فعال شود و ظرفيت‌هاي آن مورد استفاده قرار گيرد.
- اخذ ماليات از مسكن مي‌تواند طرح مؤثري براي سامان دادن بازار باشد؟
مجلس مصوبه‌اي در اين زمينه داشته كه وزارت راه و شهرسازي مخالف آن است. از نظر اجرايي هم شناسايي مشمولان و اخذ ماليات بسيار دشوار است.
نظر شما